음식점 권리금, 건물주가 새 사장 월세를 올리면 못 받을까?

음식점 권리금을 받고 가게를 넘길 새 사장을 찾았는데, 건물주가 그 사람에게만 월세를 크게 올려 부르면 권리금을 못 받는 상황을 그냥 받아들여야 할까요?

아닙니다. 임대인이 주선된 새 임차인에게 주변 임대료 등에 비추어 현저히 높은 보증금과 월세를 요구해 권리금 회수를 막았다면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다.

다만 인상률 하나만으로 방해가 확정되지는 않습니다.

기존 계약, 주변 상가, 건물의 적정 임대료, 새 임차인의 자력과 거래가 무산된 이유를 함께 확인해야 합니다.

권리금 회수기회 보호 기간은 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지입니다.

그 기간 안에 후보자와 임대인의 제안, 결렬 이유를 문서로 남기는 일이 첫 번째입니다.

음식점 권리금, 월세를 얼마나 올리면 방해일까?

상가건물 임대차보호법 제10조의4는 새 임차인에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구해 권리금 지급을 방해하는 행위를 규정합니다.

법에 ‘기존 월세의 몇 퍼센트 이상이면 무조건 방해’라는 숫자는 없습니다.

대법원 2026년 7월 16일 판결은 기존 계약과 새 제안의 차이뿐 아니라 조세·공과금, 주변 상가 조건, 건물 시세와 적정 차임, 거래 관행과 경제 상황을 살피라고 했습니다.

그 사건에서는 기존 보증금 1억 원·월세 600만 원이었고 새 후보에게는 보증금 5억 원·월세 2,000만 원이 제시됐습니다.

대법원은 임대인의 방해와 배상액을 확정한 것이 아니라, 적정 보증금·차임을 더 심리해야 한다며 원심을 일부 파기환송했습니다.

대법원 2026다201337·201338 판결 요지와 상가건물 임대차보호법 제10조의4를 함께 보면 ‘큰 폭 인상=자동 승소’로 읽어서는 안 되는 이유가 분명해집니다.

5% 제한을 새 사장의 계약에도 그대로 적용할까?

기존 임대차의 차임 증액청구에 관한 5% 기준과, 새 임차인과 맺을 계약의 조건이 권리금 회수를 방해할 만큼 현저히 높은지의 판단은 서로 다른 질문입니다.

새 계약 제안액이 기존 월세보다 5% 높다는 이유만으로 곧바로 권리금 방해라고 단정하지 마세요.

반대로 ‘새 계약에는 5% 제한이 그대로 적용되지 않는다’는 말만 듣고 어떤 금액이든 요구할 수 있다고 생각하는 것도 위험합니다.

현재 임대차의 증액 문제는 시행령 제4조와 사장님생활의 음식점 월세 인상 5% 글에서 별도로 살펴보세요.

계산 예시: 새 임차인이 감당할 돈은 얼마 늘까?

계산 예시이며 실제 시장 평균이나 법적 판단 기준이 아닙니다.

현재 계약이 보증금 5,000만 원·월세 300만 원이고, 임대인이 새 후보에게 보증금 1억 원·월세 450만 원을 요구했다고 가정합니다.

새 후보가 먼저 마련할 보증금은 5,000만 원 늘고, 월세는 매달 150만 원 늘어납니다.

월세 차이만 12개월로 환산하면 1,800만 원, 24개월이면 3,600만 원입니다.

관리비와 부가세 등은 이 계산에 넣지 않았습니다.

보증금 증가분 5,000만 원은 월세처럼 곧바로 비용이 되는 금액이 아니지만, 입점 시 묶이는 자금이므로 별도로 봐야 합니다.

이 숫자는 새 후보의 사업계획과 권리금 지급 능력에 영향을 줄 수 있습니다.

그렇다고 월세 50% 인상이라는 계산만으로 법적 방해가 확정되지는 않습니다.

같은 면적·층·동선·시설·계약시기의 주변 점포 제안과 거래 사례가 크게 다르다면 그 차이를 확인해야 합니다.

권리금 계약과 임대차 제안, 어느 문서를 남겨야 하나?

임대인에게 보내기 전에 후보자의 성명 또는 법인명, 연락처, 예정 업종과 입점 가능 시점을 확인하세요.

권리금 계약서에는 지급 총액과 계약금·잔금 시점, 포함되는 시설·비품·재고 범위, 새 임대차계약이 성립하지 않을 때의 처리 문구를 각각 구분해 적는 편이 분쟁을 줄입니다.

후보자에게 약속한 권리금과 임대인에게 지급할 보증금·월세를 한 금액처럼 섞어 쓰지 마세요.

현재 임대차계약서의 종료일·갱신 경위·보증금·차임·관리비·원상복구 특약을 확인하고, 실제 납부내역을 따로 보관하세요.

임대인이 제시한 새 계약안에서는 보증금, 월세, 관리비, 부가세 포함 여부, 계약기간, 인테리어·업종 제한, 시설 인수와 원상복구 조건을 항목별로 비교하세요.

특히 임대인이 누구에게, 언제, 어떤 금액과 조건을 제시했는지가 빠져 있다면 문자나 이메일로 조건을 다시 확인받으세요.

후보자가 포기했다면 ‘왜 계약을 하지 않았는지’를 그 후보자의 실제 의사에 맞게 남겨야 합니다.

나중에 이유를 만들어 적어서는 안 됩니다.

법은 임차인에게 후보자의 보증금·차임 지급 자력과 계약 이행 의사·능력에 관해 알고 있는 정보를 임대인에게 제공하도록 정합니다.

준비된 자금이나 자금조달 계획을 실제 확인 가능한 범위에서 전달하세요.

이런 경우에는 권리금 회수 보호가 달라질 수 있다

차임 연체가 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르렀거나 무단 전대 등 법 제10조제1항의 사유가 있으면 제10조의4의 보호를 주장하기 어려울 수 있습니다.

임대인이 새 후보의 보증금·월세 지급 자력 부족 또는 임대차 유지가 어려운 상당한 이유를 제시하는 경우도 단순한 거절과 구분해 봐야 합니다.

대규모점포·준대규모점포의 일부나 국유·공유재산 상가에는 제10조의4가 적용되지 않는 예외가 있습니다.

법에서 정한 전통시장은 대규모점포 예외에서 다시 제외됩니다.

이 예외를 확인할 때 ‘우리 건물은 쇼핑몰이다’라는 이름만으로 결론 내리지 말고, 해당 건물과 임대차 목적물의 법적 분류를 확인하세요.

계약갱신요구권 행사기간이 지났다는 사정만으로 권리금 회수기회 보호까지 자동으로 사라진다고 단정할 수도 없습니다.

다만 이미 계약이 종료됐거나 새 후보를 실제로 주선하지 못한 경우처럼 시간과 증거가 다른 사건에는 같은 결론을 기계적으로 적용하지 마세요.

권리금을 못 받으면 건물주가 약속한 금액을 전부 줄까?

그렇지 않습니다.

임대인의 법 위반, 실제 손해, 방해행위와 권리금 계약 결렬의 연결을 따져야 합니다.

법상 손해배상액은 새 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 가운데 낮은 금액을 넘지 못합니다.

예를 들어 새 후보와 8,000만 원으로 약정했더라도 종료 당시 권리금이 6,000만 원으로 인정되면 법정 상한은 6,000만 원입니다.

이것은 지급 확정액이 아닙니다.

반대로 계약서에 적은 숫자만으로 종료 당시 가치가 증명되는 것도 아닙니다.

거래 내용, 영업·시설 자료와 필요한 경우 평가 자료를 준비해야 합니다.

손해배상청구권은 임대차가 끝난 날부터 3년 이내 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다.

분쟁이 시작됐다면 종료일을 기준으로 법률상담 일정을 잡으세요.

흔한 오판: ‘건물주가 거절했다’만 적으면 충분할까?

단순히 거절했다는 말만 남기면 후보자의 자력 부족, 업종 제한, 다른 계약조건 때문에 거래가 무산됐는지를 구분하기 어렵습니다.

임대인의 제안 조건과 이유를 서면으로 받고, 후보자가 그 조건을 감당하기 어렵다고 밝힌 실제 메시지와 거래 진행 경과를 시간순으로 정리하세요.

주변 임대료도 온라인 광고 한 건만 가져오기보다 면적·층·위치·설비·관리비가 비교 가능한 자료인지 확인하세요.

대법원이 적정 임대료를 확인할 필요가 있다고 한 이유가 여기에 있습니다.

사건마다 감정이 반드시 필요한 것은 아니지만, 비교자료가 부족하고 차이가 크면 감정 등 검토가 필요할 수 있습니다.

오늘부터 할 순서

1. 계약 종료일에서 6개월 전 날짜를 표시하고 현재 임대차계약서와 갱신·월세 납부 자료를 모으세요.

2. 새 후보자와 권리금 계약의 금액·지급 조건·시설 범위를 문서화하고, 후보자의 실제 자력·입점 의사를 확인하세요.

3. 임대인에게 후보자를 주선한 날짜와 새 임대차의 보증금·월세·관리비·기간·업종 조건을 문자나 이메일로 확인받으세요.

4. 기존 조건, 새 제안, 비교 가능한 주변 조건을 같은 단위로 적고 월세 차이의 12개월·24개월 영향을 계산하세요.

5. 조건이 크게 다르거나 거래가 무산되면 계약서·대화·후보자 의견·주변 자료를 가지고 상가임대차 분쟁조정 또는 변호사 상담에서 적용 예외와 손해 입증 가능성을 함께 검토하세요.

이미 폐업·퇴거를 앞둔 사장이라면 철거 범위는 권리금과 별도 문제입니다.

전 사장 후드 원상복구 글의 시설 인수·특약 확인 순서도 함께 보세요.